fbpx

นักลงทุนที่ดินมือใหม่ควรรู้ การซื้อขายที่ดินทำได้อย่างไร ต้องดูอะไรบ้าง

การซื้อขายที่ดินเป็นสิ่งที่ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบอย่างมาก สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่สงสัยว่าซื้อที่ดินต้องดูอะไรบ้าง จะซื้อที่ดินต้องทำอย่างไรนั้น ในบทความนี้จะชวนมาทำความเข้าใจเบื้องต้นถึงวิธีการซื้อขายที่ดิน ในประเด็นต่างๆ ดังนี้

วิธีการซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินคืออะไร

การซื้อขายที่ดิน เป็นการทำสัญญาตกลงราคากันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นๆ จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยจะต้องมีการจดทะเบียนดำเนินการต่อหน้าพนักงานจ้าหน้าที่ เพื่อให้การซื้อขายที่ดินมีความสมบูรณ์ ซึ่งในการซื้อขายที่ดินควรเรียนรู้ศึกษาทำความเข้าใจในประเด็นที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด จะยิ่งช่วยให้การซื้อขายที่ดินไม่มีความผิดพลาดและสำเร็จได้อย่างที่ตั้งใจ

ซื้อที่ดินต้องดูอะไรบ้าง

ประเภทของที่ดินแบบไหนที่ซื้อขายได้

ก่อนจะทำการซื้อขายที่ดินหรือทำการซื้อที่ดินเปล่าใดๆ จำเป็นจะต้องตรวจสอบที่ดินนั้นๆ ให้แน่ชัดก่อนว่าเป็นที่ดินประเภทใด สามารถตรวจสอบได้ดังนี้

ที่ดินที่ซื้อ-ขายได้

ที่ดินที่ซื้อขายไม่ได้เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อขายที่ดินต้องพึงระวังและศึกษารายละเอียดของลักษณะของที่ดินให้ละเอียด เพื่อไม่ให้มีปัญหาในภายหลัง โดยที่ดินที่ซื้อขายไม่ได้มีลักษณะดังนี้

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3 ก. (ครุฑสีเขียว)

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว) คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ทางราชการออกให้ เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆ ได้ โดยเป็น ”ที่ดินที่มีการกำหนดตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน” ซึ่งนายอำเภอเป็นผู้รับรอง สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3, น.ส. 3 ข (ครุฑสีดำ)

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3, น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ) คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองการทำประโยชน์) ที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดิน ซึ่งเป็นที่ดินที่ “ไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ” เป็นแผนที่รูปลอยๆ ที่อ้างอิงจากวัตถุหรือต้นไม้บริเวณดังกล่าวเพื่อเขียนร่างไว้ในแผนที่ ไม่มีเขตแดนแน่นอน สำหรับความต่างของ น.ส.3 และ น.ส. 3. ข. คือ น.ส.3 มีนายอำเภอเป็นผู้ออกหนังสือรับรอง ส่วน น.ส.3 ข. มีเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงสิทธิการครอบครองแต่ยังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ เป็นที่ดินที่สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้

โฉนดที่ดิน น.ส. 4 (ครุฑสีแดง)

โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง) คือ หนังสือที่ทางราชการหรือกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมาย เพื่อเป็นการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเจ้าของอย่างสมบูรณ์ เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคาร และค้ำประกันได้

ที่ดินที่ซื้อ-ขายไม่ได้

ที่ดินที่ซื้อขายไม่ได้เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อขายที่ดินต้องพึงระวังและศึกษารายละเอียดของลักษณะของที่ดินให้ละเอียด เพื่อไม่ให้มีปัญหาในภายหลัง โดยที่ดินที่ซื้อขายไม่ได้มีลักษณะดังนี้

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑสีแดง/ครุฑสีน้ำเงิน)

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑสีแดง/ครุฑสีน้ำเงิน) คือ เอกสารสิทธิ์ที่ให้ประชาชนเข้าไปทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ซึ่งในการทำประโยชน์จะให้สิทธิเฉพาะการทำเกษตรกรรมและการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น เจ้าของไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ห้ามซื้อ ขาย จำนอง โอนขายสิทธิ์ให้คนอื่นที่ไม่ใช่ทายาทเจ้าของสิทธิ์ ในกรณีเป็นมรดกตกทอด ทายาทที่ได้รับโอนก็ต้องใช้ประโยชน์ในการทำเกษตรกรรมเท่านั้น

เอกสารที่ดิน น.ส. 2 (ใบจอง)

เอกสารที่ดิน น.ส. 2 (ใบจอง) คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชน อนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้ประชาชน เงื่อนไขหลักๆ คือ ผู้มีใบจับจองต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินทำกินภายใน 6 เดือนหลังจากได้ใบจอง โดยต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี และต้องทำประโยชน์ในที่ดินเกิน 75% ของที่ดิน ดังนั้นที่ดินประเภทนี้จึงห้ามซื้อขายหรือโอนให้ผู้อื่น แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกแก่ลูกหลานได้

ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่

ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ คือ แบบยื่นบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินแต่อย่างใด ที่ดินประเภทนี้ถือว่ารัฐเป็นเจ้าของ ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิใดๆ ทั้งสิ้น อาจมีให้สิทธิการอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราวได้ โดยมีการเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่นหรือภาษีอื่นๆ จากผู้อยู่อาศัยในที่ดินเป็นการตอบแทน ที่ดินประเภทนี้จึงไม่มีสิทธิในการซื้อขายหรือโอนใดๆ เพราะเป็นที่ดินของรัฐ

ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน

ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ โดยกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้ แต่หากผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ มีการปล่อยให้รกร้างเกิน 2 ปี กรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ซื้อขายหรือโอนสิทธิไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาทเพื่อทำการเกษตรเท่านั้น

การซื้อที่ดินต้องทำอย่างไร

ข้อควรรู้ในการซื้อขายที่ดิน

เพื่อให้การลงทุนซื้อขายที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่น ปราศจากปัญหากวนใจ จึงควรทำรู้ว่าก่อนซื้อที่ดินต้องดูอะไรบ้าง มาหาคำตอบไปพร้อมกันเลย

พิจารณาจากเหตุผลและทำเลก่อนการซื้อขายที่ดิน

การตัดสินใจซื้อขายที่ดินต้องพิจารณาจากวัตถุประสงค์ของการใช้งานก่อน จึงจะเป็นตัวกำหนดเงื่อนไขอื่นๆ ของการซื้อขายที่ดินได้ ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่เหมาะสมและงบประมาณในการซื้อขายที่ดิน

พิจารณาจากสภาพแวดล้อมก่อนการซื้อขายที่ดิน

สภาพแวดล้อมเป็นสิ่งที่สำคัญมาก เพราะจะเป็นสิ่งที่ส่งผลต่อการใช้ที่ดินโดยตรง การใช้ประโยชน์ในที่ดินในบางกิจการจะต้องไม่ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมรอบข้าง หรือในบางกิจการอาจต้องการสภาพแวดล้อมที่เหมาะสม รวมถึงอาจจะเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายบางประการด้วย

ตรวจสอบราคาที่ดินในทำเลก่อนการซื้อขายที่ดิน

ก่อนทำการซื้อขายที่ดินควรตรวจสอบราคาที่ดินและทำเลดังกล่าวก่อน เพื่อดูแนวโน้มการเติบโต สามารถตรวจสอบเบื้องต้นจากราคาประเมินที่ดินกลางโดยกรมธนารักษ์ได้

ตรวจสอบประวัติเจ้าของที่ดินก่อนการซื้อขายที่ดิน

ก่อนการซื้อขายที่ดินควรตรวจสอบประวัติเจ้าของที่ดินก่อน เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นเจ้าของที่ดินนั้นจริงๆ โดยเจ้าของที่ดินจะต้องมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินนั้นๆ สามารถตรวจสอบข้อมูลได้ที่สำนักทะเบียนที่ดินเพื่อยืนยันความถูกต้อง

ตรวจสอบประวัติที่ดินให้ละเอียดก่อนการซื้อขายที่ดิน

การตรวจสอบประวัติที่ดินเป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้ทราบว่าที่ดินดังกล่าวเคยถูกอายัดหรือเพิกถอนไหม อยู่ในระหว่างการดำเนินคดี หรือเคยมีการขอยกเลิกการขอรังวัดแบ่งแยกสอบเขตหรือไม่ เป็นต้น สามารถตรวจสอบได้ที่หน่วยงานภาครัฐทั้งกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือกรมที่ดิน

ทำความเข้าใจขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินมีขั้นตอนหลายอย่างที่มีความละเอียดอ่อนที่ผู้ซื้อขายที่ดินต้องทำความเข้าใจให้ดีเสียก่อน ดังนี้ 

  • การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 
  • การเตรียมเอกสารทั้งหมดสำหรับการโอนซื้อขายที่ดิน
  • การเตรียมค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน
  • การดำเนินการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

ตรวจสอบโฉนดที่ดินก่อนการซื้อขายที่ดิน

ควรตรวจสอบโฉนดว่าชื่อเจ้าของที่ดินตรงกับผู้ที่ติดต่อด้วยไหม โฉนดเป็นฉบับจริงหรือปลอม โดยสามารถนำไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน

เตรียมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน

เมื่อแน่ใจแล้วว่าจะทำการซื้อขายที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม ประกอบไปด้วย

  • ค่าจดจำนอง – เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อจะต้องชำระในกรณีที่ยื่นขอสินเชื่อ ในอัตรา 1 % จากราคาจำนอง โดยจะไม่เกิน 200,000 บาท 
  • ค่าภาษีเงินได้ – รายได้จากการขายที่ดินถือว่าเป็นรายได้ประเภทหนึ่ง ที่ผู้ขายจะต้องเสียภาษีเงินได้ตามเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนดไว้
  • ค่าพยาน – ค่าพยานในการซื้อขายที่ดินจำนวน 20 บาท
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ – กรณีที่ผู้ขายตัดสินใจจะขายที่ดินกล่าวที่ถือครองก่อนครบ 5 ปี ผู้ขายต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3 % ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
  • ค่าธรรมเนียมการโอน – เป็นการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าจะให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบหรือจะซำระคนละครึ่ง โดยอัตราค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 2 % ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ยึดเอาราคาที่สูงกว่าเป็นค่าธรรมเนียมการโอน
  • ค่าใช้จ่ายอากรแสตมป์ – ในกรณีผู้ขายที่ดินเป็นนิติบุคคล จะต้องชำระค่าอากรแสตมป์ด้วยในอัตรา 0.5 % ของราคาซื้อขายที่ดิน แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
การซื้อที่ดินเปล่า

การเตรียมเอกสารในการซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินต้องใช้เอกสารหลายอย่างมาก ซึ่งผู้ขายและผู้ซื้อจำเป็นต้องเตรียมไปให้พร้อมในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้การทำธุรกรรมราบรื่นด้วยดี สำหรับเอกสารที่ต้องเตรียม ได้แก่

เอกสารที่ผู้ขายต้องเตรียมในการซื้อขายที่ดิน

เอกสารที่ผู้ขายต้องเตรียมในการซื้อขายที่ดิน ได้แก่ 

  • โฉนดที่ดินตัวจริง
  • สัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้กับผู้ซื้อแล้ว 
  • บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา
  • ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา
  • ใบแสดงยินยอมขายที่ดินจากคู่สมรส
  • บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนาของคู่สมรส
  • ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนาของคู่สมรส
  • กรณีมีการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ต้องมีหนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลตัวจริงพร้อมสำเนา
  • สำเนาทะเบียนสมรส
  • สำเนาทะเบียนหย่า
  • หนังสือมอบอำนาจ กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียมในการซื้อขายที่ดิน

เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียมในการซื้อขายที่ดิน ได้แก่ 

  • สัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้กับผู้ขายแล้ว 
  • บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา
  • ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา
  • บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนาของคู่สมรส
  • ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนาของคู่สมรส
  • กรณีมีการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ต้องมีหนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลตัวจริงพร้อมสำเนา
  • สำเนาทะเบียนสมรส
  • สำเนาทะเบียนหย่า
  • หนังสือมอบอำนาจ กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

สรุป

การซื้อขายที่ดินเป็นการตกลงราคาและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ที่ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบสูง การเรียนรู้ทำความเข้าใจในทุกขั้นตอนของการซื้อขายที่ดินจะช่วยลดความผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้น ซึ่งในการซื้อขายที่ดินควรซื้อขายกับบริษัทที่เชื่อถือได้ The Bluesky Property เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมและที่ดินจัดสรรเขาค้อ ที่ต่างก็มีคอนเซปต์ดีไซน์ที่สวยงามแตกต่างกันออกไป อีกทั้งใครที่อยากสร้างอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีสถาปนิกคอยให้คำปรึกษาในทุกขั้นตอนการก่อสร้าง ลูกค้าจึงสามารถสบายใจได้ในการเลือกลงทุนกับ The Bluesky Property

You May Also Like

ที่ดินเปล่า

ลงทุนซื้อ ‘ที่ดินเปล่า’ คืออะไร แล้วมีวิธีซื้อขายที่ดินเปล่ายังไงให้คุ้มค่า

หลายคนอยากลงทุนอสังหาฯ เป็นบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม แต่รู้ไหมว่าการลงทุนที่ดินเปล่าก็เป็นที่นิยม และน่าสนใจเช่นกัน แล้วควรซื้อที่ดินจัดสรรดีไหม หาคำตอบได้ที่นี่

ซื้อบ้านจัดสรร

การซื้อบ้านจัดสรรดียังไง หลักการซื้อบ้าน และสิ่งที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ

สำหรับใครที่อยากซื้อบ้านหลังแรก บ้านจัดสรรเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ดีในการตัดสินใจ มาดู การซื้อบ้านจัดสรรดีอย่างไร และทิปที่ควรรู้ก่อนซื้อ

การดูแลสุขภาพ

ดูแลสุขภาพอย่างไร? ให้ดีทั้งกายและจิต ห่างไกลโรคภัยแบบยั่งยืน

การดูแลสุขภาพเป็นสิ่งที่สามารถทำได้ทุกเพศ ทุกวัย ไม่ว่าจะเป็นดูแลตนเอง หรือคนอื่น โดยควรทำควบคู่กัน เพื่อสุขภาพกาย สุขภาพจิตที่ดี

สวนดอกไม้ที่เขาค้อ

7 สวนดอกไม้เขาค้อ ขึ้นเหนือไปถ่ายรูปทำคอนเทนต์ รับลมหนาวตลอดปี

เขาค้อเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่เหมาะแก่การพักผ่อนในวันหยุด เพลิดเพลินไปกับสวนดอกไม้สวยๆ ทุ่งดอกไม้นานาชนิด ท่ามกลางอากาศเย็นสบายกลิ่นอายความเป็นยุโรป

ถ่ายพรีเวดดิ้งเขาค้อ

9 สถานที่พรีเวดดิ้งแนวธรรมชาติ สวยโรแมนติก ได้ภาพหลายมุม

การถ่ายพรีเวดดิ้งมักจะสะท้อนความเป็นตัวเองของคู่บ่าวสาว บทความนี้จะมาแนะนำสถานที่ถ่ายพรีเวดดิ้งแนวธรรมชาติ ให้คู่บ่าวสาวได้เลือกไปถ่ายรูปหวานๆ กัน

สร้างบ้านติดเขาดีไหม

สร้างบ้านบนภูเขาดีไหม? ข้อควรรู้หากอยากมีบ้านบนภูเขา

การจะมีบ้านบนภูเขา ใกล้ชิดธรรมชาติได้นั้น ไม่ใช่เรื่องยากแต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะการสร้างบ้านอยู่ท่ามกลางป่าได้ ต้องรู้จักข้อควรรู้ก่อน เพื่อให้บ้านมีความปลอดภัย

MAKE AN APPOINTMENT