ลงทุนซื้อ ‘ที่ดินเปล่า’ คืออะไร แล้วมีวิธีซื้อขายที่ดินเปล่ายังไงให้คุ้มค่า
หลายคนอยากลงทุนอสังหาฯ เป็นบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม แต่รู้ไหมว่าการลงทุนที่ดินเปล่าก็เป็นที่นิยม และน่าสนใจเช่นกัน แล้วควรซื้อที่ดินจัดสรรดีไหม หาคำตอบได้ที่นี่
การซื้อขายที่ดินเป็นสิ่งที่ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบอย่างมาก สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่สงสัยว่าซื้อที่ดินต้องดูอะไรบ้าง จะซื้อที่ดินต้องทำอย่างไรนั้น ในบทความนี้จะชวนมาทำความเข้าใจเบื้องต้นถึงวิธีการซื้อขายที่ดิน ในประเด็นต่างๆ ดังนี้
การซื้อขายที่ดิน เป็นการทำสัญญาตกลงราคากันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นๆ จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยจะต้องมีการจดทะเบียนดำเนินการต่อหน้าพนักงานจ้าหน้าที่ เพื่อให้การซื้อขายที่ดินมีความสมบูรณ์ ซึ่งในการซื้อขายที่ดินควรเรียนรู้ศึกษาทำความเข้าใจในประเด็นที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด จะยิ่งช่วยให้การซื้อขายที่ดินไม่มีความผิดพลาดและสำเร็จได้อย่างที่ตั้งใจ
ก่อนจะทำการซื้อขายที่ดินหรือทำการซื้อที่ดินเปล่าใดๆ จำเป็นจะต้องตรวจสอบที่ดินนั้นๆ ให้แน่ชัดก่อนว่าเป็นที่ดินประเภทใด สามารถตรวจสอบได้ดังนี้
ที่ดินที่ซื้อขายไม่ได้เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อขายที่ดินต้องพึงระวังและศึกษารายละเอียดของลักษณะของที่ดินให้ละเอียด เพื่อไม่ให้มีปัญหาในภายหลัง โดยที่ดินที่ซื้อขายไม่ได้มีลักษณะดังนี้
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว) คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ทางราชการออกให้ เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆ ได้ โดยเป็น ”ที่ดินที่มีการกำหนดตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน” ซึ่งนายอำเภอเป็นผู้รับรอง สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3, น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ) คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองการทำประโยชน์) ที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดิน ซึ่งเป็นที่ดินที่ “ไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ” เป็นแผนที่รูปลอยๆ ที่อ้างอิงจากวัตถุหรือต้นไม้บริเวณดังกล่าวเพื่อเขียนร่างไว้ในแผนที่ ไม่มีเขตแดนแน่นอน สำหรับความต่างของ น.ส.3 และ น.ส. 3. ข. คือ น.ส.3 มีนายอำเภอเป็นผู้ออกหนังสือรับรอง ส่วน น.ส.3 ข. มีเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงสิทธิการครอบครองแต่ยังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ เป็นที่ดินที่สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้
โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง) คือ หนังสือที่ทางราชการหรือกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมาย เพื่อเป็นการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเจ้าของอย่างสมบูรณ์ เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคาร และค้ำประกันได้
ที่ดินที่ซื้อขายไม่ได้เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อขายที่ดินต้องพึงระวังและศึกษารายละเอียดของลักษณะของที่ดินให้ละเอียด เพื่อไม่ให้มีปัญหาในภายหลัง โดยที่ดินที่ซื้อขายไม่ได้มีลักษณะดังนี้
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑสีแดง/ครุฑสีน้ำเงิน) คือ เอกสารสิทธิ์ที่ให้ประชาชนเข้าไปทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ซึ่งในการทำประโยชน์จะให้สิทธิเฉพาะการทำเกษตรกรรมและการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น เจ้าของไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ห้ามซื้อ ขาย จำนอง โอนขายสิทธิ์ให้คนอื่นที่ไม่ใช่ทายาทเจ้าของสิทธิ์ ในกรณีเป็นมรดกตกทอด ทายาทที่ได้รับโอนก็ต้องใช้ประโยชน์ในการทำเกษตรกรรมเท่านั้น
เอกสารที่ดิน น.ส. 2 (ใบจอง) คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชน อนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้ประชาชน เงื่อนไขหลักๆ คือ ผู้มีใบจับจองต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินทำกินภายใน 6 เดือนหลังจากได้ใบจอง โดยต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี และต้องทำประโยชน์ในที่ดินเกิน 75% ของที่ดิน ดังนั้นที่ดินประเภทนี้จึงห้ามซื้อขายหรือโอนให้ผู้อื่น แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกแก่ลูกหลานได้
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ คือ แบบยื่นบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินแต่อย่างใด ที่ดินประเภทนี้ถือว่ารัฐเป็นเจ้าของ ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิใดๆ ทั้งสิ้น อาจมีให้สิทธิการอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราวได้ โดยมีการเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่นหรือภาษีอื่นๆ จากผู้อยู่อาศัยในที่ดินเป็นการตอบแทน ที่ดินประเภทนี้จึงไม่มีสิทธิในการซื้อขายหรือโอนใดๆ เพราะเป็นที่ดินของรัฐ
ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ โดยกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้ แต่หากผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ มีการปล่อยให้รกร้างเกิน 2 ปี กรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ซื้อขายหรือโอนสิทธิไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาทเพื่อทำการเกษตรเท่านั้น
เพื่อให้การลงทุนซื้อขายที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่น ปราศจากปัญหากวนใจ จึงควรทำรู้ว่าก่อนซื้อที่ดินต้องดูอะไรบ้าง มาหาคำตอบไปพร้อมกันเลย
การตัดสินใจซื้อขายที่ดินต้องพิจารณาจากวัตถุประสงค์ของการใช้งานก่อน จึงจะเป็นตัวกำหนดเงื่อนไขอื่นๆ ของการซื้อขายที่ดินได้ ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่เหมาะสมและงบประมาณในการซื้อขายที่ดิน
สภาพแวดล้อมเป็นสิ่งที่สำคัญมาก เพราะจะเป็นสิ่งที่ส่งผลต่อการใช้ที่ดินโดยตรง การใช้ประโยชน์ในที่ดินในบางกิจการจะต้องไม่ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมรอบข้าง หรือในบางกิจการอาจต้องการสภาพแวดล้อมที่เหมาะสม รวมถึงอาจจะเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายบางประการด้วย
ก่อนทำการซื้อขายที่ดินควรตรวจสอบราคาที่ดินและทำเลดังกล่าวก่อน เพื่อดูแนวโน้มการเติบโต สามารถตรวจสอบเบื้องต้นจากราคาประเมินที่ดินกลางโดยกรมธนารักษ์ได้
ก่อนการซื้อขายที่ดินควรตรวจสอบประวัติเจ้าของที่ดินก่อน เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นเจ้าของที่ดินนั้นจริงๆ โดยเจ้าของที่ดินจะต้องมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินนั้นๆ สามารถตรวจสอบข้อมูลได้ที่สำนักทะเบียนที่ดินเพื่อยืนยันความถูกต้อง
การตรวจสอบประวัติที่ดินเป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้ทราบว่าที่ดินดังกล่าวเคยถูกอายัดหรือเพิกถอนไหม อยู่ในระหว่างการดำเนินคดี หรือเคยมีการขอยกเลิกการขอรังวัดแบ่งแยกสอบเขตหรือไม่ เป็นต้น สามารถตรวจสอบได้ที่หน่วยงานภาครัฐทั้งกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือกรมที่ดิน
การซื้อขายที่ดินมีขั้นตอนหลายอย่างที่มีความละเอียดอ่อนที่ผู้ซื้อขายที่ดินต้องทำความเข้าใจให้ดีเสียก่อน ดังนี้
ควรตรวจสอบโฉนดว่าชื่อเจ้าของที่ดินตรงกับผู้ที่ติดต่อด้วยไหม โฉนดเป็นฉบับจริงหรือปลอม โดยสามารถนำไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อแน่ใจแล้วว่าจะทำการซื้อขายที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม ประกอบไปด้วย
การซื้อขายที่ดินต้องใช้เอกสารหลายอย่างมาก ซึ่งผู้ขายและผู้ซื้อจำเป็นต้องเตรียมไปให้พร้อมในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้การทำธุรกรรมราบรื่นด้วยดี สำหรับเอกสารที่ต้องเตรียม ได้แก่
เอกสารที่ผู้ขายต้องเตรียมในการซื้อขายที่ดิน ได้แก่
เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียมในการซื้อขายที่ดิน ได้แก่
การซื้อขายที่ดินเป็นการตกลงราคาและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ที่ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบสูง การเรียนรู้ทำความเข้าใจในทุกขั้นตอนของการซื้อขายที่ดินจะช่วยลดความผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้น ซึ่งในการซื้อขายที่ดินควรซื้อขายกับบริษัทที่เชื่อถือได้ The Bluesky Property เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมและที่ดินจัดสรรเขาค้อ ที่ต่างก็มีคอนเซปต์ดีไซน์ที่สวยงามแตกต่างกันออกไป อีกทั้งใครที่อยากสร้างอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีสถาปนิกคอยให้คำปรึกษาในทุกขั้นตอนการก่อสร้าง ลูกค้าจึงสามารถสบายใจได้ในการเลือกลงทุนกับ The Bluesky Property
หลายคนอยากลงทุนอสังหาฯ เป็นบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม แต่รู้ไหมว่าการลงทุนที่ดินเปล่าก็เป็นที่นิยม และน่าสนใจเช่นกัน แล้วควรซื้อที่ดินจัดสรรดีไหม หาคำตอบได้ที่นี่
สำหรับใครที่อยากซื้อบ้านหลังแรก บ้านจัดสรรเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ดีในการตัดสินใจ มาดู การซื้อบ้านจัดสรรดีอย่างไร และทิปที่ควรรู้ก่อนซื้อ
การดูแลสุขภาพเป็นสิ่งที่สามารถทำได้ทุกเพศ ทุกวัย ไม่ว่าจะเป็นดูแลตนเอง หรือคนอื่น โดยควรทำควบคู่กัน เพื่อสุขภาพกาย สุขภาพจิตที่ดี
เขาค้อเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่เหมาะแก่การพักผ่อนในวันหยุด เพลิดเพลินไปกับสวนดอกไม้สวยๆ ทุ่งดอกไม้นานาชนิด ท่ามกลางอากาศเย็นสบายกลิ่นอายความเป็นยุโรป
การถ่ายพรีเวดดิ้งมักจะสะท้อนความเป็นตัวเองของคู่บ่าวสาว บทความนี้จะมาแนะนำสถานที่ถ่ายพรีเวดดิ้งแนวธรรมชาติ ให้คู่บ่าวสาวได้เลือกไปถ่ายรูปหวานๆ กัน
การจะมีบ้านบนภูเขา ใกล้ชิดธรรมชาติได้นั้น ไม่ใช่เรื่องยากแต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะการสร้างบ้านอยู่ท่ามกลางป่าได้ ต้องรู้จักข้อควรรู้ก่อน เพื่อให้บ้านมีความปลอดภัย